La sesión de este martes en el Concejo Deliberante de Yerba Buena quedará grabada en la memoria de la ciudad. En un ambiente cargado de polémica, con una fuerte presencia policial y un recinto lleno de asistentes, se dio luz verde al nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU) tras un extenso debate de más de dos horas. Los cruces entre los 10 ediles fueron constantes, y la votación culminó en un empate que fue resuelto a favor del oficialismo gracias al voto de calidad del presidente, Javier Jantus (Cambia Tucumán).
El propio titular del cuerpo legislativo municipal inició las alocuciones. Sostuvo que era imprescindible modernizar el COU actual (Ordenanza 613, sancionada en 1994). Remarcó que el proceso de reforma se extendió por más de dos años, con la participación de vecinos, concejales y especialistas. “No es una decisión que se haya tomado a la liviana”, afirmó.
Inmediatamente después, Jantus distribuyó entre los concejales un paquete de enmiendas al dictamen de la comisión de Obras Públicas. Una de las más destacadas fue la formación de una comisión permanente para el monitoreo de la nueva legislación. “Es un instante definitorio. Estas reglas buscan organizar las construcciones que realicen los particulares. Será para el bien de la ciudad”, aseguró.
Álvaro Apud (PRO) señaló que es incorrecto afirmar que el COU vigente está desactualizado, ya que ha sido modificado en 14 oportunidades a lo largo de los años. Cuestionó la introducción de cambios de última hora en el dictamen, sin otorgar tiempo suficiente para su análisis. “Coincidimos en que el Código necesita una actualización, pero desconocemos cuál es la premura”, expresó.
Un futuro de concreto
María Decoud Griet (Creo en mi ciudad) se mostró muy dura con la iniciativa enviada por el Departamento Ejecutivo Municipal que lidera Pablo Macchiarola. Manifestó que los problemas no solo surgirán por las construcciones en altura (planta baja y hasta cuatro pisos), sino también por la presión sobre los servicios ante una mayor concentración de personas en menos espacio. “Es un código de desarrollo inmobiliario”, sentenció.
El peronista Walter “Kabuby” Aráoz consideró que se trataba de un COU deshumanizado, que no tiene en cuenta aspectos sociales ni medioambientales. Puso el foco en que, al norte de la avenida Perón, cerca de una zona de protección ambiental, se autorizarán edificaciones de cinco niveles (planta baja y cuatro pisos). “Son 17 metros en vertical. Pasaron dos años planeando que el norte de la Perón será de cemento, vertical y con muchas marquesinas”, reprochó.
Mercedes Moraiz (CREO) opinó que la propuesta contiene aspectos positivos y que varias de las observaciones que ella había realizado fueron atendidas en las modificaciones presentadas en el recinto. Sin embargo, insistió en que existió apresuramiento para tratar el tema. “Esto merecía un debate más prolongado”, afirmó y sostuvo que pudo haber sido una aliada, pero que no fue escuchada. Rafael Olea (alineado con el alfarismo), al igual que la mayoría de los ediles que lo precedieron, señaló los inconvenientes de agua que existen en la ciudad y la falta de veredas.
Catadores de dictamen
Por el oficialismo, Franco Marigliano descartó que el nuevo COU se haya elaborado de manera apresurada y defendió el trabajo de la arquitecta Isabel Salas. Cuestionó que la oposición realice críticas sin haber presentado una propuesta alternativa. “No voy a tolerar ser evaluado por un grupo de concejales que vienen a hacer de catadores de dictamen”, ironizó. Aclaró a los presentes que un COU no resuelve temas de luz y agua, como mencionaron algunos opositores, y resaltó aspectos favorables del proyecto: la definición de la red vial; la división de la ciudad entre lo comercial y lo residencial; la limitación de la altura; la imposibilidad de nuevos barrios cerrados de gran extensión; y la reafirmación de la identidad de “Ciudad Jardín”. “Hay un salto cualitativo”, aseguró. Y respecto a las construcciones en altura, pidió no alarmarse, argumentando que en algunos sectores será similar a lo que se observa en la Perón desde hace 15 años.
Argiró, en el cierre, rechazó las alusiones políticas y defendió la gestión actual. Puso de relieve los parques que se están construyendo (Prebisch y La Hoya), recordó que los countries que fragmentan la ciudad fueron autorizados durante la gestión de Daniel Toledo (PJ), que la administración actual “es la única” que ejecutó veredas y que abrió una calle central como Maderuelo. Replicó que los shoppings existentes son de gobiernos peronistas. “Hay hipocresía de concejales que llegaron con Macchiarola y ahora están abrazados a (Osvaldo) Jaldo”, disparó, y afirmó que al resto de la oposición “lo único que le importa es hablar para su sector”. También votaron a favor Agustina Simón Padrós y Gabriela Garolera.
Cambios del nuevo COU de Yerba Buena
1) Límites a barrios privados
La novedad principal para los emprendimientos de barrios privados (incluidos en el capítulo 4 de la propuesta, que establece los lineamientos para las “urbanizaciones especiales”) es la imposición de un límite de 250 metros para garantizar la conectividad urbana y evitar grandes barreras físicas como las existentes actualmente. Se especificó que si una urbanización especial supera esa longitud, se deben habilitar calles públicas intermedias y cederlas al municipio, con la infraestructura correspondiente.
2) Fin de los «muros ciegos»
Otra modificación consiste en que los conjuntos inmobiliarios deberán “abrir lotes hacia la vía pública para evitar frentes cerrados continuos que generen condiciones urbanas desfavorables”. De este modo, el Municipio pretende dar vitalidad a las calles y evitar que se erijan nuevos “muros ciegos” como sucede, por ejemplo, en la calle Bascary, entre avenida Perón e Higueritas. No obstante, el proyecto plantea que, en casos de extensiones menores a 80 metros, serán las autoridades municipales las que evaluarán la aplicación de esta disposición.
3) Se establecen límites de hasta cinco niveles para edificios
El COU aprobado indica que la altura máxima varía según la ubicación de la propiedad en las distintas áreas urbanas y corredores comerciales del municipio. Se busca que en áreas residenciales exclusivas, mixtas, de integración territorial y de protección patrimonial (APP1) la altura máxima sea de dos niveles: planta baja y un piso (8 metros). Para la APP2 (zona aledaña a la Plaza Vieja), en cambio, se permitiría una altura de 11 metros; es decir, planta baja y dos niveles más. La propuesta también establece diferencias según la zona, como el Corredor Comercial de la avenida Perón (C1). Se autorizarían tres niveles en el tramo entre Camino del Perú y calle Juan B Terán; hasta cinco niveles (planta baja y cuatro pisos) entre Terán y Maderuelo o tres niveles entre Maderuelo y pasaje Lisboa; y hasta dos niveles entre el pasaje y la rotonda a Horco Molle. Para el Corredor Comercial Solano Vera/Maderuelo (C3) se prevén hasta tres niveles. Otro sector donde se permitirían construcciones de cinco niveles (planta baja y cuatro pisos) es en la zona norte de la avenida Perón.
4) “Casco viejo”: ampliación del área de protección, pero…
La norma sancionada establece Áreas de Protección Patrimonial con el objetivo de preservar sectores emblemáticos por su valor histórico, paisajístico y ambiental. La denominada APP1 abarca el “casco viejo”, una zona originada en 1906 que comprende 25 manzanas en torno a la Plaza Nougués. Su trazado regular, las viviendas rodeadas de jardines y su función institucional inicial le otorgan una identidad singular, reconocida por la Ley 7.535. Además, se incorpora una ampliación (AAPP1) que incluye áreas colindantes con características similares de baja densidad y fuerte presencia vegetal. La oposición, sin embargo, manifestó que se permitirán conjuntos habitacionales, un metro más de altura para las construcciones (de siete a ocho metros) y una mayor densidad poblacional por hectárea (de 150 a 200).