Jueves 29 de Enero de 2026, 08:22
Aunque las líneas de financiamiento están disponibles desde 2024, el acceso sigue atado al salario exigido y a un esquema de evaluación más estrictoLa reactivación de los préstamos para adquirir una vivienda reavivó entre los potenciales compradores una duda central: cuál es el nivel de ingresos indispensable para que un banco otorgue el visto bueno. Si bien el financiamiento regresó desde el año pasado, la posibilidad de obtenerlo continúa vinculada a un requisito salarial mínimo y a criterios de análisis más rigurosos por parte de las entidades.
El obstáculo principal sigue siendo el monto de los ingresos. La cuota mensual del crédito no puede representar más de la cuarta parte del sueldo del solicitante o del núcleo familiar, una restricción que excluye a una gran cantidad de interesados. A esta condición se le suman tasas de interés elevadas y precios de propiedades que, expresados en pesos, han experimentado un incremento considerable en los últimos tiempos.
Al mismo tiempo, las entidades bancarias han hecho más estricto el escrutinio de cada solicitud. En la actualidad, examinan con mayor detalle la estabilidad en el empleo y el historial crediticio del postulante. Incluso el Banco Nación, a pesar de mantener la tasa más competitiva del mercado, ha incrementado las exigencias, dejando fuera a perfiles que en el pasado lograban sortear la primera etapa del proceso.
La relación entre los salarios y los valores de los inmuebles se comprende mejor al traducirla en horas de trabajo. En la actualidad, el precio promedio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires ronda los u$s2.450 por metro cuadrado.
Para una unidad pequeña, de dos ambientes y aproximadamente 50 metros cuadrados, el valor se ubica alrededor de los u$s130.000, con cifras que suelen ser superiores en los barrios de mayor demanda.
Si se toma como referencia el salario mínimo vigente desde enero de 2026, de $341.000 mensuales, y una jornada laboral de 48 horas semanales, el ingreso mensual equivale a cerca de 192 horas de trabajo. Convertido a pesos al tipo de cambio paralelo, el precio de un departamento en ese rango supera los $200 millones.
Con estas cifras, un trabajador que percibe el salario mínimo debería destinar más de 100.000 horas de trabajo para adquirir una unidad pequeña en las zonas más costosas de la Ciudad.
A lo largo de 2025, el crédito volvió a cobrar relevancia en el mercado inmobiliario. De acuerdo con estimaciones del sector, cerca del 30% de las transacciones se concretaron con algún tipo de financiamiento, un factor que comenzó a influir en la decisión de compra. En muchas consultas surge un cálculo básico: cuánto se paga actualmente de alquiler y cuánto sería la cuota de un préstamo hipotecario.
A esto se sumó una agilización en los tiempos de respuesta de los bancos. Con evaluaciones más claras, avanzaron operaciones que antes se estancaban en etapas iniciales. «Hoy se reciben más consultas que llegan a instancias concretas, con preaprobaciones y números definidos», explicó Jan Kolonski, directora del Área Residencial de Baigun Realty.
Según Kolonski, esta herramienta permitió activar decisiones que se venían postergando. «El año pasado se observó mayor movimiento en operaciones con financiamiento, particularmente en unidades usadas y de tamaño intermedio. No es un fenómeno masivo, pero sí más notorio que en años anteriores», indicó.
Por el momento, este mayor dinamismo no se traslada a las decisiones de los desarrolladores. Según explicó Federico Akerman, director de Terres, las inversiones continúan definiéndose sin recurrir al crédito bancario.
«El desarrollador no acude al crédito. Los proyectos se encaran con capital propio, acuerdos privados o estructuras especialmente diseñadas», señaló.
Para Akerman, el impacto del financiamiento se manifiesta primero del lado de la demanda. «En una primera etapa beneficia a quienes ya estaban próximos a comprar. El cambio más profundo llega cuando los ingresos permiten proyectar la adquisición de una primera vivienda con un préstamo a largo plazo», concluyó.